YABANCILARA KONUT SATIŞI İLE KONUT BALONU İLİŞKİSİNİN GSADF SINAMALARI İLE ARAŞTIRILMASI: TÜRKİYE GENELİ VE İSTANBUL, ANTALYA İLLERİ ÖRNEĞİ

Özet

Konut fiyatlarının hızlı ve sıra dışı artması, temel değerlerden sapması, konut alıcılarının bu artışın daha fazla olacağı beklentileri vb. gibi ihtimallerin gerçekleşmesi durumunda konut balonu oluşabilir. Türkiye geneli ve İstanbul, Antalya’da, 2016 yılından sonra toplam konut satışı içerisinde yabancılara konut satışının yüzdelik payı ve nominal konut fiyatları sürekli artış göstermektedir. Bu nedenle, Türkiye geneli ve İstanbul, Antalya’da konut balonu olup olmadığı, konut balonu varsa hangi zaman dilimlerinde olduğunu araştırmak önem arz etmekte ve çalışmanın amacını oluşturmaktadır.  Bu amaçla, İstanbul ve Türkiye genelinde 2010.01-2019.12, Antalya’da 2013.01-2019.12 dönemi aylık konut fiyat endeksi, Tramo/Seats yöntemi ile mevsimsel etkiden arındırılmış, ÜFE ile reelleştirilmiştir. Antalya konut fiyat endeksi bu çalışmaya özgü olarak oluşturulmuş ve literatürde ilk kez kullanılmıştır. Verilerde, balon tespit edilirse başlangıç ve bitiş tarihlerini gösterme stratejine sahip olan sağ-yönlü ADF testleri metodolojisi, çalışmanın yöntemini oluşturmaktadır. Çalışma sonucunda, Türkiye genelinde, 2014.11-2016.11 ve 2018.04-2019.01 dönemleri arasında, İstanbul’da 2013.03-2013.12, 2014.04-2016.12 ve 2018.01-2019.08 dönemleri arasında, Antalya’da 2018.08-2018.11 dönemleri arasında rasyonel konut balonu oluşumu gözlenmiştir. Gerçekleşen balonların ortak noktası, yabancıların konut edinmesini kolaylaştıran yasal düzenlemelerin sonrasında 2018 yılında zirve yapmış olmasıdır. Elde edilen bulgular, yabancılara konut satışı ve konut balonu arasında güçlü bir ilişki olduğu yönündedir.